来京5年，我靠着它买到了人生中的第一套房

买房是一个充满艰难抉择的过程，想要做出完全理性的决策更是难上加难；但看了羊迪的这本书，你便可以告诉自己：我已经足够理性了！因为这本书几乎已把关于购买首套房的所有问题穷尽了。

——亲戚买房CEO蔡照明

一、买房真的很复杂？

我们一生中会购买很多东西，但最令人头疼且风险最大的就是购买房产。如果掌握了正确的购房策略，并且在正确的时机进行抉择，不仅可以帮助我们在大城市中寻得一个温暖的港湾，而且能够实现资产的高效保值与增值。由于大多数人一生中不可能频繁的买卖房产，所以其中的套路有多深、流程有多复杂，真的值得我们好好研究。

图1.1 购房流程

小A是一个典型的“北漂”，硕士毕业后在北京打拼五年，和交往三年的女友正准备买一套婚房，一起迈入下一个人生新阶段。但是，面对压力山大的高房价，套路极深的房产中介，各种地段、不同房产户型的巨大差异，小A真的觉得心力交瘁。无意中，小A在书店中发现了一本《从房客到房东》的图书，其中图1.1中条理清晰的购房流程，让他瞬间找到了方向。

“何时下手买房、怎么选择好房子、买房前要做哪些准备、购买新房还是二手房、如果与房产中介斗智斗勇、如何签订购房合同拼命砍价、如何验房与收房”一系列买房中的大坑、小坑，套路与方法，都可以在这本书中找到对应的方法。于是，小A按照这本书中的策略开始了自己的购房计划。

二、如何判断买房时机？

买房的最佳时机，是指在自己最适合买房时选对了市场的最佳入市时机。

小A在北京打拼五年，有了一定的积蓄，加上双方父母的经济支持，的确可以在北京考虑买一套房产。但是，现在真的是小A的购房最佳时机么？如果在房价最高点购房，以后岂不是亏大了？面对各种疑虑与变化莫测是市场行情，《从房客到房东》这本书给予了小A科学的判断方法——“智猪博弈”决策是否买房、量化买房“需求指数”。与其被各种不确定的疑惑困扰，不如静下心来通过8个问题，量化自己的买房需求指数。

1. 自身及其家庭是否有资格在当地购买特定房产

2. 自身及其家庭是否有足够的资金购买房产，并能支付足额首付款

3. 自身是否确定以后会生活于这个城市

4. 如果未来房价波动，5 ～ 10 年都无法上涨，自身能否承受相应的精神压力和房贷压力

5. 如果现在不买房，是否会影响自身的户口、规划等既得利益

6. 是否全家人都支持自身买房

7. 如果不买房，你的理财年化收益率是否在8% 以下

8. 如果当下不买房，未来3 年内是否也要买房

以上8个问题，分值越大，需求刚性越高，分值为8分，则可以称为“刚需购房者”，应当立即启动买房规划，5～7分则说明你还有些没解决的买房问题，可以强行“上车”，但记得系好“安全带”。若得分低于5分，说明你并不具备买房的刚需，即便买房，也应该从投资的角度充分客观地衡量。在确保自己不会断供，房贷不会影响自己生活质量的前提下，仍然可以买房，只是“买房”对于现在的你，并不是“最佳决策”。

小A通过与家人密切的沟通，在回答以上问题后，更加明确了自己的购房需求与定位，由于结婚在即，并且自己也满足购房条件，家人也一致提供经济支持，所以无疑是“刚需购房者”。但明确了自身的买房需求只是第一步，还要在市场的最佳时机买房才是完美的购房行为。

三、如何预测房价？

虽然预测房价是一门“玄学”，但普通买房人依然可以通过一些现象和指标来判断未来的走向。除普通买房人之外，还有很多专业人士同样关心着房价的涨跌，而他们的日常工作，就是分析与研究房价的变化。例如，中国社科院城市发展与环境研究中心的研究员、房价数据分析与咨询机构的分析师、房地产投资发展部的投资经理，以及靠写分析文章谋生的房产自媒体。不同的人有不同的途径与方法，书中提到的6种房价预测方法，是每一个像小A这样的普通人，都可以自主预测的“靠谱”方法。

具体判断指标包括：

1.常住人口与户籍人口

2.商品房去化周期

3.房地产相关金融指数

4.住宅销售价格指数

5.房地产政策

6.新房来访量与二手房带看量

小A从事互联网行业的工作，平时加班频繁，第一次看到这些专有名词，瞬间蒙圈。但是为了让自己可以明明白白买到好房子，他静下心来用了不到10分钟就理解了书中所讲的各项指标，由于书中针对每个判断指标都有方法与案例讲解，所以十分便于初次购房者理解与操作。

其中，令小A印象最为深刻的就是“可能影响房价的各种房地产政策”：

可能使得房价上涨的政策：

①首套、二套、三套房购房首付比例下调；

②减少银行存款准备金，房贷利息下降或有优惠；

③楼市税费补贴类政策落地；

④加强货币补贴，进一步加大棚户区改造力度；

⑤鼓励年轻人购房的政策；

⑥上调普通住宅标准；

⑦对于特定人群、特定楼盘给予契税优惠或减免；

⑧人才新政，降低落户门槛。

可能使得房价下降的政策：

①将首套房首付比例提高，提高二套房首付比例，禁止三套房购买；

②增加银行存款准备金，房贷利率上浮；

③楼市税费补贴政策取消，增加税种，如房地产税；

④取消棚改货币化安置，棚改结束；

⑤调整住房公积金政策，让使用公积金变难；

⑥提高外地人购房门槛，提高落户标准；

⑦大力发展租房市场，提供公租房；

⑧增加福利性保障性住房的供应。

书中还特别提醒小A在面对各种关于房地产的政策时，中央政策重于地方政策，五年规划重于政府工作报告，红头文件重于城市规划重于区域目标，落实性法规重于征求意见稿，公开性文件重于地方官员的公开性讲话。如果两种政策产生冲突，应尊重更高级、更临近、更具针对性的政策。

明确了自己的购房需求，清楚了影响房价的各种指标，在理解政策的前提下，小A开始纠结是购买新房还是二手房，两种房产的购房最佳时机还是存在挺大的差异，其中的门道在《从房客到房东》一书中讲解的十分透彻。

买新房的最佳时机有如下五个：

1.每年的6月、12 月这两个自然月是开发商的“促销月”

2.同等条件下，选择拿地成本相对偏低的项目

3.项目初次大开盘的房价往往最低，优惠力度通常最大

4.清盘阶段的房产质量更好，性价比更高，且谈判空间较大

5.在土地市场火热、“地王”频出时，加快买房进度

二手房的买房时机有以下五种：

1.自由市场下，二手房房价变化先于新房；强管控市场下则相反

2.在楼市利好政策出现之时尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后等一等，因为房价还没来得及降

3.持币等待，总会等到着急卖房的房东和有潜力的笋盘

4.在股票牛市之初买房，在企业破产清算之时捡漏

5.在中介突然忙碌时，加快买房速度

小A看到书中清晰的罗列与分析，对于这次购房计划有了更加十足的把握。这么多年来，他还是第一次觉得阅读一部购房图书可以这么有意思。

小A在阅读书中的句子时，似乎常常会看到了自己的影子，尤其是书中提及年轻人面对高房价时的现状，令他感同身受：

他们在大城市打拼，具有比前几代人更高的文化素养，更开阔的眼界，也更懂得享受生活与表达自我，更具有独立思考的能力和改变世界的欲望。他们或许不优秀、不富有，但他们有主见、敢追求，更希望按照自己的方式，而非在他人的指导下度过一生。他们会努力奋斗，也会自嘲自黑，偶尔“皮”一下会很开心，“丧”一下也懂得分寸。这样的年轻人，在面对高昂的房价时，自然也不愿意“坐以待毙”。

小A在《从房客到房东》一书的指导下，迈向了购房的实践阶段。

由于购房流程十分的繁琐，过程中的每一个环节都需要细致入微的斟酌，但正如书中所讲的那样，如果你能够做到以下五点，定能买到“稳赚不赔”的“好房子”。

1.不被市场和他人影响，等待属于自己的买房时机

2.买房过程中不做复杂判断，只做简单决策

3.识别买房过程中的陷阱，避开其他人犯过的错误

4.选择通用、恰当的买房技巧

5.坚定持有，不被市场和他人影响

路漫漫其修远兮，小A十分庆幸在购买自己人生首套房的路上遇到了这部《从房客到房东》，顺利买到了自己满意的房产。他也十分乐意将自己购房的经历与心得进行分享，期待每一个奋斗路上的年轻人，都可以做一个理性、明智的购房者，明明白白购房，踏踏实实安家。相信《从房客到房东——人生首套房操作指南》，定会成为每一个买房路上迷茫者的明灯。

小A特别喜欢书中引用的查理·芒格的这段话，与君共品：

你必须有浓厚的兴趣去弄明白正在发生的事情背后的原因。如果你能 够长期保持这种心态，你关注现实的能力将会逐渐得到提高。如果你没有这种心态，那么即使你有很高的智商，也注定会失败。你若想在任何领域拥有 竞争力，就必须熟练地掌握该领域的方方面面，不管你是否喜欢这么做，这 是人类大脑的深层结构所决定的。

——查理·芒格

图源：网络

版权归原作者所有

编辑：祁蕊

相关推荐

关于买房的一切知识尽在其中

人生首套房操作指南

《 从房客到房东——人生首套房操作指南 》

作者：羊迪

清华大学出版社出版

点击购买按钮享购书优惠 ↑

欢迎各位爱书的朋友

踊跃在文末点赞及留言

我们将不定期选取

留言最精彩者

免费赠送一本图书

嗨！你也“在看”吗？↓